Uwagi do złotowej umowy hipotecznej Getin Noble Bank

Wykonałem przegląd umowy Getin Noble Banku denominowanej w złotym polskim. Zapraszam do zapoznania się z listą uwag pokazujących nielegalność zachowań banku względem klienta. Umowa jest prawdopodobnie z 2012 roku, jednak nie jestem tego pewien, bo kopia miała zamazane daty. Wersja 2

Opis

Konsument zawarł z bankiem umowę na kredytowanie zakupu mieszkania w cenie 390.000 zł. W ramach umowy bank pokrył także koszt zadatku (5.000 zł), remontu (20.000 zł) oraz tak zwane koszta około kredytowe (14 060,61). 

Zarzut 1 - sprzedaż łączona

Umowa kredytu zawarta jest wraz z bliźniaczą, zawartą na tym samym formularzu, umową pożyczki opiewającą na koszta około kredytowe. W ramach tych kosztów klient zmuszony jest do zakupu dwóch umów ubezpieczeniowych - na życie oraz ubezpieczenia mieszkania. Pojawia się tu także koszt operacyjny za usługi banku związane z udzieleniem kredytu. Należy spytać, czy bank ma prawo zmuszać klienta do tego typu sprzedaży łączonej.

Zarzut 2 - rata równa

Rata równa jest podobno wygodna dla spłacającego. Powoduje, że raty kapitałowo-odsetkowe są równe w całym okresie spłaty kredytu. Jest to jednak fikcja, ponieważ tak czy inaczej jej wysokość zmieni się po zianie oprocentowania. Prawdziwa cecha raty stałej jest taka, że klient osiąga większą zdolność kredytową, ponieważ pierwsze raty są niższe o ok. 20% niż przy modelu spłat z ratami malejącymi. Raty stałe powodują, że zdolność kredytowa klienta jest większa o 20%. Jest to dobre dla banku. Należy się zastanowić, czy jest to dobre dla klienta. Dodatkowo wolniejsza spłata kapitału powoduje, że klient płaci więcej odsetek. 

Zarzut 3 - zaniżone CKK

Całkowity koszt kredytu został zaniżony poprzez przesunięcie kosztów ubezpieczeń do osobnej umowy. Dodatkowo „ubezpieczenia” są wstępnie „opłacone” tylko na krótki okres, po którym należy je wykupić. Zwiększy to całkowity koszt kredytu.

Zarzut 4 - zaniżone RSSO

RSSO kredytu zostało zaniżone poprzez przesunięcie kosztów ubezpieczeń do osobnej umowy. Dodatkowo „ubezpieczenia” są wstępnie „opłacone” tylko na krótki okres, po którym należy je wykupić. Zwiększy to RSSO.

Zarzut 5 - pozorność ubezpieczenia mieszkania

Umowa ubezpieczenia mieszkania jest naliczona od sumy kwoty kredytu oraz pożyczki na koszta około kredytowe. Wygląda to na błędne policzenie i podkreśla pozorność rozdzielenia umowy na kredyt i pożyczkę. Prawidłowo policzone ubezpieczenie mieszkania powinno zostać oparte o wartość mieszkania czyli cenę zapłaconą za nieruchomość. Pozorność tego ubezpieczenia jest także wyjaśniona w opisie warunków informując, że jest to ubezpieczenie do czasu założenia hipoteki plus 60 miesięcy. Wygląda to jak dodatkowa oprocentowana prowizja pobierana za okres pomiędzy podpisaniem umowy a wpisem do hipoteki.

Zarzut 6 - niewiarygodnie duży koszt ubezpieczenia mieszkania

Bank obciążył klienta kosztem 5.500 zł za 5 lat ubezpieczenia mieszkania od ognia. Jest to 1.000 zło rocznie, czyli ok 5-10 razy więcej niż oferta rynkowa.

Zarzut 7 - niejasne parametry towarzystwa ubezpieczeniowego z którym klient może podpisać umowę ubezpieczenie mieszkania

Bank narzuca klientowi konieczność ubezpieczenia mieszkania w towarzystwie ubezpieczeniowym „o dobrej kondycji finansowej” (VII A. lit.i oraz VII B. lit.a). Warunek brzmi prawidłowom, jednak nie są jasne warunki ceny kondycji finansowej, co może prowadzić do narzucenia ubezpieczenia przez bank (§9 na końcu) w/g stawek wielokrotnie wyższych od stawki rynkowej.

Zarzut 8 - ukryty koszt ubezpieczenia na życie

Pożyczka przeznaczona jest na pierwszą transzę zapłaty za ubezpieczenie, która gwarantuje opłatę za 14 miesięcy. Po tym okresie klient musi wykupić kolejne, warte 1.9% wartości długu, „ubezpieczenie” na każdy rok (X ust.1). Będzie to przez pierwsze 20 lat około 9.000 zł rocznie, co efektywnie zwiększa ratę miesięczną o 750 zł.

Zarzut 9 - spłata kapitału po wypłacie ostatniej transzy

Rozpoczęcie spłaty długu od momentu wypłaty ostatniej transzy (§4 ust.14) powoduje podwyższenie kosztów obsługi umowy kredytowej. Jest to spowodowane koniecznością zapłaty za dług, którego saldo nie ulega zmniejszeniu. Powoduje to także wzrost CKK oraz RSSO. Należy sprawdzić czy bank uwzględnił to w obliczaniu tych dwóch parametrów.

Zarzut 10 - sprzedaż wiązana

Zmuszenie klienta do zawarcia umowy o rachunek oszczędnościowo-rozliczeniowy (VI d.). Jest to typowe zachowanie banków, które próbują związać klientów. Dodatkowo mając dostęp do rachunku ROR klienta, bank może prowadzić analizę jego zachowań, co daje mu ogromną wiedzę np. informującą o wypłacalności lub też ew. problemach finansowych. Zgodnie z umową bank może rozwiązać umowę, gdy klient utraci zdolność kredytową. 

Zarzut 11 - duża zwłoka w wypłacie środków

Bank daje sobie 14 dni na wypłatę środków od momentu złożenia dyspozycji. Jest to sprzeczne z duchem kredytu, w ramach którego bank oddaje do wyłącznej dyspozycji środki pieniężne, oczekujące w każdej chwili na dyspozycję klienta. Zwłoka 14 dniowa nie jest więc zrozumiała. Dodatkowo może ona skutkować odsetkami ze strony developera, za które bank nie ponosi odpowiedzialności (IX(B)b.). 

Zarzut 12 - oprocentowanie oparte na WIBOR 3M, ale liczone w dziwny sposób

Oprocentowanie jest ustalane w sposób obiektywny i niezależny od banku, co jest prawidłowym, jednak bank stosuję stawkę WIBOR 3M liczoną jako średnia z iluś tam dni (§5 ust.3). Nie jest to złamaniem prawa, ponieważ nadal jest niezależne od banku, jednak jest to dziwne i niezrozumiałe dla mnie zachowanie.

Zarzut 13 - należy poddać pod wątpliwość obiektywizm WIBOR

Wskaźnik WIBOR ustalany jest przez kartel banków prywatnych, zrzeszonych w prywatnej firmie ACI Polska. Jako organizacja prywatna zrzeszająca prywatne banki nie gwarantuje obiektywizmu, co łamie wymogi stawiane przed określaniem świadczeń przez księgę zobowiązań i podstawy prawa. Świadczenie klienta musi być niezawodnie określane na podstawie obiektywnych czynników. Nie jest to bezpośredni zarzut dla tej umowy. Jest to jednak zarzut dla całego systemu bankowego, który uzurpuje sobie prawo do realizowania funkcji NBP. Cena pożyczek miedzy-bankowych powinna być wyznaczana przez NBP na podstawie procedury opartej na warunkach rynkowych - czegoś w rodzaju giełdy z fixingiem. Inaczej WIBOR jest wskaźnikiem łamiącym zasady i prawo. Proszę zauważyć, że WIBOR 3M znacznie odbiegał od stóp referencyjnych NBP w sposób znaczący w latach 2008-2012. Należy spytać: dlaczego? 

Zarzut 14 - Dziwne traktowanie LtV

Bank udziela kredytu zgadzając się na LtV 105% (IX(A)a.) jednocześnie mówiąc, że oczekuje 80% i do tego momentu podwyższa oprocentowanie o 0.25% (IV 3.). Nie jest to zachowanie nielegalne, jednak wygląda dziwnie. 

Zarzut 15 - Absurdalne koszta obsługi procedur związanych z umową kredytu

Bank ustalił absurdalne ceny za usługi związane z umową kredytu. Wystawienie informacji związanych z umową wycenione jest na kilkaset złotych (§6). Koszt ten jest typowo ignorowany podczas podpisywania umowy, spowoduje jednak zaskoczenie podczas jej wykonania. 

Zarzut 16 - Niezmiernie krótki okres wypowiedzenia umowy

W przypadku zaległości dwóch rat, bank ma prawo wypowiedzieć umowę z 7 dniowym terminem uregulowania długu (§8 ust.1 pkt.b). Jak na umowę podpisaną na 30 lat, jest to termin absurdalnie krótki. 

Powyższe ma znamiona klauzuli niedozwolonej. Jest to zapis będący elementym umowy standardowej (tzn. wzorzec umowy), nie jest to zapis indywidualnie negocjowany przez strony, oraz rażąco narusza interes konsumenta. 

Jeżeli umowę zawarto przed 25 września 2015, gdy znowelizowano prawo bankowe, dodając art.75c, w przypadku sprawy sądowej adwokat powinien wykazać nieuczciwość tej klauzuli co podważy możliwość rozwiązania umowy, poprzez usunięcie tej klauzuli z kontraktu.


Jeżeli taki zapis jest w umowie zawartej po 25 września 2015 to jest to zapis łamiący prawo w art.75c prawa bankowego. 

Art. 75c. Wezwanie kredytobiorcy do spłaty zobowiązania1. Jeżeli kredytobiorca opóźnia się ze spłatą zobowiązania z tytułu udzielonego kredytu, bank wzywa go do dokonania spłaty, wyznaczając termin nie krótszy niż 14 dni roboczych. 

2. W wezwaniu, o którym mowa w ust. 1, bank informuje kredytobiorcę o możliwości złożenia, w terminie 14 dni roboczych od dnia otrzymania wezwania, wniosku o restrukturyzację zadłużenia. 

3. Bank powinien, na wniosek kredytobiorcy, umożliwić restrukturyzację zadłużenia poprzez zmianę określonych w umowie warunków lub terminów spłaty kredytu, jeżeli jest uzasadniona dokonaną przez bank oceną sytuacji finansowej i gospodarczej kredytobiorcy. 

4. Restrukturyzacja, o której mowa w ust. 1, dokonywana jest na warunkach uzgodnionych przez bank i kredytobiorcę. 

5. Bank, w przypadku odrzucenia wniosku kredytobiorcy o restrukturyzację zadłużenia, przekazuje kredytobiorcy, bez zbędnej zwłoki, szczegółowe wyjaśnienia, w formie pisemnej, dotyczące przyczyny odrzucenia wniosku o restrukturyzację. 

6. Przepisy ust. 1–5 stosuje się odpowiednio do umów pożyczek pieniężnych.

Zarzut 17 - Wypowiedzenie umowy przez bank

Bank ma prawo wypowiedzieć umowę z szeregu powodów np. utraty zdolności kredytowej przez klienta (§8 ust.1 pkt.g). Jak na umowę podpisaną na 30 lat, jest to postanowienie absurdalne. W takiej sytuacji, bank powinien rozpocząć określoną procedurę restrukturyzacji długu, a nie wypowiadać umowę. 

Powyższe ma znamiona klauzuli niedozwolonej. Jest to zapis będący elementym umowy standardowej (tzn. wzorzec umowy), nie jest to zapis indywidualnie negocjowany przez strony, oraz rażąco narusza interes konsumenta. 

Jeżeli umowę zawarto przed 25 września 2015, gdy znowelizowano prawo bankowe, dodając art.75c, w przypadku sprawy sądowej adwokat powinien wykazać nieuczciwość tej klauzuli co podważy możliwość rozwiązania umowy, poprzez usunięcie tej klauzuli z kontraktu.

Jeżeli taki zapis jest w umowie zawartej po 25 września 2015 to jest to zapis łamiący prawo.

Zarzut 18 - Informacja o wynajęciu mieszkania

Nie jest zrozumiałym dlaczego bank żąda bycia poinformowanym o wynajęciu mieszkania (§9 ust.3 pkt.b lit.iv). Wartym jest tutaj zbadania kwestia ochrony danych osobowych, intymności oraz wolności klienta banku. 

Zarzut 19 - Brak ogólnych warunków ubezpieczenia

Bank zawiera umowy ubezpieczenia, jednak w umowie nie ma informacji o ogólnych warunkach ubezpieczenia. Możliwe, że te dokumenty zostały dostarczone klientowi inną drogą. Ich potencjalny brak stawia ubezpieczenie pod znakiem zapytania. Brak przedstawienia ogólnych warunków ubezpieczenie jest złamaniem prawa.

###

Dokonane ważniejsze zmiany w tekście:

Wersja 2. art.79c został dodany nowelą z 2015 roku. Dziękuję M.P. za zwrócenie uwagi. Skorygowane zarzuty 16, oraz 17, http://styczynski.blogspot.co.uk/p/wersj2-wykonaem-przeglad-umowy-getin.html

Wersja 1. Oryginalny post, http://styczynski.blogspot.co.uk/p/wersja-1-uwagi-do-zotowej-umowy.html