Umowa kredytu hipotecznego jako umowa kauzalna

Obrót gospodarczy zna dwa typy umów zobowiązaniowych: kauzalne i abstrakcyjne. Do abstrakcyjnych należy weksel, który może istnieć bez powodu. Każdy może wystawić weksel, co natychmiast tworzy jego dług. Przy umowach kauzalnych wymagane jest istnienie przyczyny. Przykładowo umowa sprzedaży nie może istnieć bez przedmiotu zmieniającego właściciela oraz płaconej ceny - podstawą umowy sprzedaży jest zakup jej podmiotu. W świetle tych rozważań pozostaje spytać czy umowa kredytu jest umową abstrakcyjną czy kauzalną. 700 słów.

To pozornie proste pytanie nie ma łatwej odpowiedzi. Umowa kredytu, ponieważ może wytwarzać wielorakie skutki prawne. 

Umowa kredytu na cel dowolny - abstrakcyjna

Umową abstrakcyjną będzie kredyt konsumencki np. w rachunku ROR - tzw. saldo debetowe. Tutaj bank udziela kredytu bez widocznej przyczyny prawnej, zaznaczając w umowie, że celem są dowolny wydatki konsumpcyjne. Konsument może pobrać dostępne środki i wydatkować je w dowolny sposób. Jest to sytuacja podobna do stosunku wekslowego. Bank jest bezwzględnie winien dostarczyć na każde żądanie środki pieniężne do kwoty udostępnionego kredytu. W tej postaci umowa kredytu jest więc umową abstrakcyjną. 

Umowa hipoteczna - kauzualna

Zupełnie inaczej jest jednak w przypadku umowy kredytu hipotecznego. W tym przypadku, zobowiązanie banku do możliwości wykorzystania kwoty środków pieniężnych udostępnionych przez bank, ma ściśle określoną przyczynę. Prawnicy powiedzą tzw. causę. Jest to więc umowa tzw. kauzalna. Bez tej przyczyny umowa kredytu nie istnieje; nie ma racji bytu. Przyczyną umowy tzw. hipotecznej jest sfinansowanie przez bank zakupu mieszkania. Jest to jedyna przyczyna dla której kredytobiorca udał się banku i zobowiązał się nie tylko do spłaty długu ale także odsetek, oraz innych kosztów. Prawnicy nazwą tę przyczynę causa solvendi - wykonana przez bank umowa kredytu zwalnia kredytobiorcę ze zobowiązania względem sprzedawcy mieszkania. Tworzy oczywiście także inne skutki prawne - takie jak np. dług względem banku. Podstawa prawna nie jest tutaj aż tak bardzo istotna, jednak zaznaczę tylko, że umowa kredytu w tym trybie ma podstawę prawną w art.921/1 w formie tzw. "przekazu w kredyt". Bank wchodzi w rolę sprzedawcy dostarczającego "kredyt kupiecki", umożliwiając zakupić towar z odroczoną płatnością, rozłożoną na raty.

Na umowę kredytu można jednak spojrzeć także z drugiej strony - od strony banku jest to umowa której celem jest zarobkowanie tj. causa obligandi ver aquirendi. Bank w zamian za swoje świadczenie, uzyskuje korzyść materialną, wynikjącą z prowizji i odsetek. 

Podjęcie decyzji która z przedstawionych przyczyn jest wiodącą. Czy jest to cel i korzyść kredytobiorcy czy jednak banku? Czy przyczyną zawarcia umowy jest wytworzenie długu, czy też zakup mieszkania? Są to kluczowe, aczkolwiek dosyć retoryczne pytania. 

Niewątpliwie jedyną przyczyną zawarcia umowy kredytu jest korzyść kredytobiorcy, który przy pomocy banku realizuje swój cel. Zakup nieruchomości jest jedyną przyczyną zawartego kontraktu; bez jej zakupu nie doszłoby ani do złożenia wniosku kredytowego, ani zawarcie umowy. Dodatkowo ewentualne nieistnienie umowy zakupu nieruchomości, która typowo posiada formę aktu notarialnego, powoduje, że umowa kredytu nie dojdzie do skutku. Bank bez dostarczenia aktu notarialnego poświadczającego zakup nieruchomości nie uruchomi kredytu tj. nie wykona dyspozycji wykorzystania środków pieniężnych. Umowa kredytu hipotecznego jest więc umową kazualną z causa solvendi. Bank działa przede wszystkim w interesie kredytobiorcy, który jest głównym beneficjentem umowy.  

Źródło długu w umowie kredytu

Wydaje się, że kauzalność umowy jest elementem niezbędnym do określenia źródła długu. W przypadku zobowiązania wekslowego, a nawet przelewu bankowego, nie jest ważna podstawa prawna długu. Posiadacz weksla nie musi sprawdzać czy został on wypełniony na podstawie ważnych operacji gospodarczych np. wykonanej umowy sprzedaży (z dokładnością do umów kredytu i zabezpieczenia wkslem). Podobnie jest z przelewem bankowym, w którym bank nie weryfikuje czy płatnik np. nie przelewa zbyt dużej sumy za zakup towaru. Są to operacje abstrakcyjne. Źródło długu jest w samym wekslu czy też dyspozycji przelewu. Podobnie będzie w umowie kredytu konsumenckiego na cel dowolny, której dług powstanie w wyniku wykorzystania sum pieniężnych z dostępnej kwoty kredytu.

Zupełnie inaczej jest jednak w przypadku umowy kredytu hipotecznego. W tym przypadku źródłem długu głównego jest tylko i wyłącznie zapłata przez bank za mieszkanie. W wyniku tej operacji bank przejmuje prawo do żądania od kupującego zapłaconej sumy w jej nominalnej wysokości, a także nabywa prawo do naliczania odsetek kapitałowych.

Źródłem długu w umowie kredytu hipotecznego nie jest akt wykorzystania środków pieniężnych, tylko akt zapłaty na rzecz sprzedającego mieszkanie. Walutą długu nie jest więc waluta kredytu, tylko waluta spłaty zobowiązania. 

###